疫情引发了学者们对城市的思考👨🏻🎨。Richard Florida教授最近撰文讨论了疫情如何重塑城市内部空间结构❇️，尤其是其对中央商务区（CBD）的影响👨👨👦👦。他认为🧑🏿⚕️，不论是写字楼，还是写字楼所在的市中心社区🫴🏽🤛🏼，都不会回到疫情前的样子𓀑🤾🏼。
来源：Spatari, Alexander. “The Death and Life of the Central Business District.” Bloomberg, 14 May 2021, www.bloomberg.com/news/features/2021-05-14/the-post-pand%E2%80%A6rce=twitter&utm_campaign=socialflow-organic&utm_content=citylab.
就在去年春天，一群学者大声疾呼，声称大量人口逃离城市🫔，城市即将死亡💁🏽♀️。今天🕵🏿♂️，过了刚刚一年🍯，我们的城市又在焕发勃勃生机🚶🏻♂️。人行道熙熙攘攘；街头上林立的餐馆挤满了食客；博物馆和画廊陆续重新开放；球迷们重回棒球场、篮球场✊🏽，还有户外音乐会。但是，疫情对城市生活更为深刻的影响之一，发生在商业区🧎🏻♂️➡️。人们向远程办公转移🏀，令中央商务区（Central Business Districts，简称CBD）的地位受到挑战。纽约的中城和华尔街👨🦽、芝加哥的环路☕️、旧金山的金融区等社区，曾经都处在城市工作的中心位置。这些标志性的摩天大楼和企业塔楼，勾勒出大城市的天际线🍏，而且是“市中心”的代名词。这些区域不得不适应疫情的影响。不过🦶🏻，远程工作绝不至于消灭这些摩天大楼和企业塔楼区，而是会用一种更微妙的方式，改变其形式和功能🧹。考虑到中央商务区在主要都市区中心的战略位置，它们完全可以变身为更有活力的社区，供人们生活👨🏿✈️、娱乐和工作⏬。这就是现在许多城市学家称为“15分钟社区”的前沿例子。只要城市领导人有意识地采取行动➞，并得到联邦政府的支持👩🏻🦽➡️✍🏿，这些中央商务区就能以更兼收并蓄和更可负担的方式重建。疫情给我们经济地理带来最深远的变化，远不在于改变我们生活方式和住址，更在于改变我们的工作方式和工作地点。
2020年伊始，全球21个最重要的城市商业区，在合计一亿平方米的办公空间中容纳了450万工人。安永于2020年发布的报告指出☝🏽，大约20%的《财富》世界500强企业的总部都坐落在这些地方🕣。但几个月后🤵🏿♀️，人们在家中就能完成大部分的知识和专业工作🏊🏼♀️。一眨眼的功夫👃🏼，世界各地主要城市的中央商务区变得寂静无声：没有了工人👨🏽⚖️，也没有了人类生产活动的喧嚣🪩。现在疫苗接种的速度已经加快，美国也恢复了活力，但这些大城市的商务区却迟迟没有开始恢复🧑🏿🎤。Kastle Systems公司能够通过门禁卡等类似技术跟踪员工到办公室的次数。该公司最新的数据显示，在美国十大城市的中央商务区中，员工到办公室的次数大约是疫情前的四分之一（约27%）。
2021年5月美国各大城市返回办公室的员工百分比
来源：“The Death and Life of the Central Business District.” Bloomberg, 14 May 2021, www.bloomberg.com/news/features/2021-05-14/the-post-pand%E2%80%A6rce=twitter&utm_campaign=socialflow-organic&utm_content=citylab.
去年7月至今年4月，澳大利亚各城市CBD的租用率变化
来源🙆🏿♀️：“Return to office: a healthy beginning to economic recovery.” Property Council of Australia, 30 March 2021, research.propertycouncil.com.au/blog/return-to-office-a-healthy-beginning-to-economic-recovery.
出租率之低👱🏿，很可能不仅仅是出于对办公室的恐惧⚉，更是出于对往返办公室这一基本挑战的恐惧🆔。尽管纽约市今年春天的地铁客流量有所上升💪🏿，但仍然只达到了疫情前水平的40%。最近一项研究表明🕵🏻♀️，超过三分之一的美国人仍然对乘坐地铁或挤电梯持谨慎态度。虽然人们已经开始回到可以开车上班的郊区办公园区，中央商务区的办公室仍然门可罗雀。当然，在未来几个月，随着疫苗接种率提高，疫情的威胁渐渐减弱🤸♂️，会有更多人回到办公室⛔️。经济学家尼克·布鲁姆（Nick Bloom）与同事的调查显示：最终👨🏽⚕️，在家办公可能会占到所有工作日的五分之一（21.3%），而疫情前这一数字只有5%。这不仅会减少对办公空间的需求（其中一部分将由对更多私人办公室和大间距社交距离的需求来弥补），还将严重打击由餐馆、咖啡馆🧎♂️➡️、酒吧和零售店组成的更为广泛的市中心生态系统🙍🏿♀️。这些都构成了商业区的经济。布鲁姆和他的同事估计💩，这种转变将使主要城市中央商务区的消费支出比疫情的基线减少大约5%到10%。其中，曼哈顿受到的打击最大👱🏻♂️，将比疫情前水平减少13%♢。与疫情的其他影响一样，中央商务区转型和衰落的负担主要落在了低工资的服务人员身上🧎♂️➡️🚥。市区研究专家保罗·李维（Paul Levy）估计，中央商务区每占用50万平方英尺的办公空间，就会为18名清洁人员、12名保安人员和5名建筑工程师创造就业机会。正如明尼阿波利斯联邦储备银行记录的那样，这些低工资🙅🏻♀️、主要由少数民族和移民构成的服务人员，首当其冲地受到了疫情对CBD经济的影响，而专业人员和知识工作者则只需要远程工作⬛️。
来源🧑🏻✈️：Gould, Elise., and Kassa, Melat. “Low-wage, low-hours workers were hit hardest in the COVID-19 recession.” Economic Policy Institute, 20 May 2021, www.epi.org/publication/swa-2020-employment-report/.
老式中央商务区的衰落并不意味着它们所在社区的消亡💅🏿🤱。这些地方位置太好，也就是太中心𓀔🖌、太密集、有太多基础设施和建筑👨🏿💻，以至于不可能长期闲置。它们的转型与疫情中其他方面的转型一样🕵🏿♂️，与其说是根本上的破坏性转型♖，不如说是加速既存趋势的转型。
即我们的城市在过去几十年里有了明显的发展和变化1️⃣🧑🏿🔧，但许多大城市的中央商务区仍然保留了朝九晚五🏊🏻、只为工作服务的一维属性🧍。半个多世纪前🧙🏿，简·雅各布斯（Jane Jacobs）和威廉·霍利·怀特（William “Holly” Whyte）等城市学者就谴责过这些属性🤚。如今，我们已经经历了一个世纪的实验🛅，期间不停为上班族打造市中心。但现实情况是🪹，正如雅各布斯许久前所说的，我们需要为市民建设市中心。城市社区确实是最具适应性和复原力的有机体：它们将从城市的衰败中孕育出新生命的种子。也许🩺，与CBD如今经历最类似的历史事件👳🏽，是去工业化。在20世纪70年代或80年代那段黑暗的日子里，很少有人会预料到城市旧制造业区会被改造成艺术和创意区，甚至是科技和知识中心，也很少有人会预料到它们会成为绅士化（gentrification）的中心。而绅士化已成为如今超级明星城市的决定性特征。中央商务区的位置、密度、交通连接等，使它们能够适应新的现实。更大的挑战是要确保它们在东山再起时👨🏼🍳，变为更加公平和包容的社区🛍️。到办公室工作的一天，花在单一建筑的时间将变少。出门工作，更像是一次本地的商务旅行在不远的将来🏂🏻📭，更多人会开始回到办公室㊙️。尽管许多公司对远程工作展现出了新的接受度，但其他公司，如亚马逊、黑石集团（Blackstone Group Inc.）、摩根大通（JPMorgan Chase & Co.）🛃，都预计有相当比例的员工会回到办公室🫱🏉。疫情间🕺🏼，像脸书（Facebook Inc.）和Alphabet旗下的谷歌这样的大型科技公司在曼哈顿的办公面积都增加了一倍。即使是那些准备转向远程工作的公司，也要继续为部分员工提供实体空间⏭。特别是新员工入职，实体空间会让他们更好适应业务🧧。实际上，许多公司在疫情期间已经推迟了招聘，直到他们能让员工重返办公室。即便是那些远程工作者🧗🏼♂️，也不是简单地宅在家里💴。最近的一项调查显示⛹🏿♂️，22%计划远程工作的人表示会在户外工作🙇🏼，而其中大多数计划在联合办公空间、咖啡馆🪒、餐馆或户外公共场所工作。所有这些在CBD都很容易找到👵🏼。
除了家以外，远程工作者计划工作的地方
来源👸🏼：Ozimek, Adam. “Economist Report: Remote Work And Socialization.” Upwork, www.upwork.com/press/releases/economist-report-remote-work-and-socialization.
这些办公区将必须不断发展、改变🙆🏼♀️，以满足不断变化的员工需求与知识工作模式。未来的办公室确实很可能不再局限于单一地点的单一建筑🧖🏼♂️，更像是城市结构的延伸。正如未来工作专家卓尔·波莱格（Dror Poleg）在《重新思考房地产》（Rethinking Real Estate）一书中写的那样🤛🏼，办公室正在演变成一个“空间、服务、技术紧密相连的网络”🔃。一个互联的生态系统不仅有处于中心位置的办公地点，还有家庭办公空间⛹🏼♀️、联合办公空间🧍♂️、咖啡馆等第三空间。这些空间都支持郊区或外围地区远程工作。波莱格写道：“人们不再必须呆在某地✍🏿🎡，这并不意味着他们会全部离开。但这确实意味着城市、建筑将不得不在新的维度上开展更激烈的竞争🛹。”正如我们所知，办公室已深陷变化和转型的剧痛之中💁🏿♂️。约二十年前，当我在研究“创意阶层的崛起”时📪，我问科技🪄、艺术等领域的年轻创意者，他们希望工作场所中有什么。他们告诉我，希望能在优秀的社区、在优秀的空间中🧙🏼、与优秀的人完成一项伟大的项目🧡。今天的情况更是如此。未来的办公室将不再是员工坐在笔记本电脑后面的“隔间式农场”，而将成为一个社会互动的舞台。办公室必须更加健康🧑🏿🌾，更加分散👃🔘，有更多的公共区域和会议空间🧗♀️，以及更多的户外工作空间🧎♀️➡️。雇主将需要为他们的远程员工提供健身房和内部餐厅等便利设施🫅🏽，吸引他们离开他们的家庭办公室，尤其是在周一和周五。他们将需要提供特别的计划：不仅仅是要有葡萄酒和奶酪盘，还要有现场培训和教育、上研究生课程的机会🈚️、团体健身和健康服务🧜🏿。在总部扎堆的城市🧑🏼⚖️，办公室还需要发挥品牌声明的作用🌇。公司做这些事的理由很简单😁：为了吸引和留住人才。
2020年7月，纽约市进入重新开放的第四阶段🧑🏽🚒，一名女子在户外工作👴🏻。
来源🧑🏫：Rosenfeld, Alexi. “A woman works on her laptop at an outdoor table in Flatiron with a view of the Empire State Building in the background as the city enters Phase 4 of re-opening following restrictions imposed to slow the spread of coronavirus on July 23, 2020 in New York City.” Getty Images, 23 July 2020, www.gettyimages.com/detail/1257881473.
这种文化将远远突破办公大楼的四壁😪。中央商务区不能再作为一个低端的“拿上就走”式快餐厅、连锁咖啡店、餐馆和沙拉店的集合。为了发展和生存🤹🏼♂️，中央商务区提供的👨🏼🎨✊🏼，将不得不变得更本地化😑、更真实👈🏻、更具备积极策划。在办公室工作一天，将不再是呆在在单一建筑中，而变得更像是一次本地化的商务旅行，也许一天中会开一次现场会议，会在户外工作区检查一些电子邮件🧑🏼🏫，会与同事一起健身🤷🏼♀️，会在午餐或咖啡中开一些异地会议。市区专家戴维·米尔德（David Milder）将此称为从旧中央商务区向他所说的中央社会区（Central Social District）的转变。在中央社会区☮️，上班族和其他人在一起聚会、合作和社交✍️。在我看来，中央商务区将演变成邻里商务区（Neighborhood Business Districts）系统的枢纽。这种系统中的邻里商务区更为分散，将从市中心一直延伸到郊区和农村地区。中央商务区远不至于死亡，它也许是唯一可以以这种方式进行改造的最佳场所🙍🏻。中央商务区是所有城市街区中位最中心🚵🏽♀️、最密集的，那些最大都市区的中央商务区位置相当有利，能够充分利用人才和经济活动的紧密聚集🈷️，经济学家称之为“聚结”（agglomeration）。人们和想法集中在某些城市地区和社区的趋势是如此强大🕵🏿♂️🐿，以至于诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·卢卡斯（Robert Lucas）认为这种趋势是创新和经济增长背后最根本的力量。这种地理群聚定义了知识经济🌚，虽然远程工作可能会削弱地理群聚的吸引力，但它不会扼杀这种吸引力。正如著名城市经济学家恩里科·莫雷蒂（Enrico Moretti）最近所指出的那样：“在疫情之前，我们从经济地理学中了解到的一切都告诉我们🦫，这些群聚的力量相当强大🧰。而且我们没有理由认为，在后疫情世界里👃，同样的群聚趋势会大有不同。”然而，这种真正的创新也往往不会发生在摩天大楼的峡谷中。在过去，CBD更多是容纳管理、法律和银领域企业专业人员的地方🫒，而不是创新和创造的中心🫦。它是工业时代工作与生活极端分离的衍生品🏝，其在工作场所中的地位类似于专门化郊外住宅区在生活方式上的地位🆔。新生活的种子就在这里萌芽🧘🏻，在克服这种分离并将中央商务区改造成更有活力的地方这一愿景中生长。当我和我的研究团队研究了2016年美国领先的创业社区时🦼，发现其中没有一个社区是传统定义上的CBD。许多都是城市综合用途社区，如旧金山的苏玛区（SOMA）和教会区（Mission District）👨，以及纽约的苏豪区（SoHo）和切尔西：这些高舒适度的社区是吸引新居民在中心城市生活的关键👩🏽🦳。其中一些社区，如曼哈顿中城的南部和东部，正好位于我们所认为的传统商业区的边界👨🏻🌾。但是，它们不以办公室为中心，而是在一个适宜步行的环境中🧙♂️，将生活🕑、工作和娱乐融为一体🌪。这是因为推动创新和初创公司创业的不是工作或办公室的密度，而是人才的密度：这样的人才能够在街道密度的摩擦🍘、喧嚣和碰撞中相遇🏋🏻♀️、相融、相成。
亚马逊位于弗吉尼亚州北部的新第二总部🧕🏼，园区将包括2.5英亩的公共绿地🪭、一个遛狗场和一座设有250个座位的圆形剧场🚶。
来源👨🦳：Schoettler, John. “The next chapter for HQ2: sustainable buildings surrounded by nature.” Amazon, 12 May 2021, www.aboutamazon.com/news/amazon-offices/the-next-chapter-for-hq2-sustainable-buildings-surrounded-by-nature.
中央商务区可以按照这些思路进行改造😸。事实上🤘🏽，在疫情之前，许多城市都在朝着这个方向发展，增添了更多的咖啡馆、餐馆、艺术和文化设施🫅🏼、精品酒店等第三场所🧑🏼🍳，更不用说涌现的联合办公空间。2013年的一项研究表明，十年前🦮，各种形状和规模的城市就已经开始转向更综合用途、更活力、更商住两用的市中心🍃。以纽约华尔街周围的金融区为例，它是在911事件的悲剧灾难之后重建的。2000年，有2.4万人居住在钱伯斯街（Chamber Street）以南；如今这里已经居住着超过六万人。在费城🤼♀️，市中心核心区近两百幢空置的办公楼和工业建筑已被改造为住房或酒店🙆🏿♀️。
一名男子骑着自行车经过曼哈顿市中心的Oculus交通枢纽。
来源：“The Death and Life of the Central Business District.” Bloomberg, 14 May 2021, www.bloomberg.com/news/features/2021-05-14/the-post-pand%E2%80%A6rce=twitter&utm_campaign=socialflow-organic&utm_content=citylab.
展望未来🔉👦🏽，城市需要对这些商业区的发展进行有意的规划。如果听之任之，它们将以一种利于既得利益者方式进行改造，并将加深现有的经济👃🏼、社会和种族鸿沟。城市政策制定者必须确保闲置的办公大楼也能被改造成现今亟需的经济适用房，而不是只为房东提供激励措施，来将闲置的办公大楼改造成高端住宅。他们必须为少数族裔所有的企业提供更多机会，并确保流离失所和/或低工资的服务人员有机会在中央商务区和全市范围内找到一份高薪的、能养家糊口的工作。联邦政府在刺激经济和相关支出方面可以且必须成为这一计划的合作伙伴。加州圣何塞市（San Jose）与社区活动家、社区团体和谷歌的合作是一个可供参考的模型🌖，其中谷歌提供了两亿美元的资金。这样的合作将圣何塞市市中心重建为一个更海纳百川的社区，容纳了办公室、餐馆、文化场所和一千套经济适用房。我们手握一个百年一遇的机会✖️🥓，让我们的商业区和城市变成更好、减少分裂、更包容🍷💝。如果我们不能好好把握这个机会，那真是太可耻了！
来源🏂：沪港发展联合研究所
