下曼哈顿地区地天际线长期以来象征着美国公司的财富💃🏻。上世纪20年代摩天大楼的兴建潮预示着满是转椅📉、桌子的现代化办公室的兴起。随着龙头企业的崛起和华尔街的繁荣，上世纪70年代对办公室空间的需求空前上升🍹，这促使新一波的高楼群的建立，例如世贸中心。现在🙊，混合办公的风气使得线下工作的需求锐减，另一种豪华公寓（而非办公室）的热潮正在涌起。

纽约金融区的Water街25号上🧔🏻❄️，美国史上最大的供住宿办公室改建项目正在动工👩‍🦲。这个位于纽交所旁边的大楼将会将一座覆盖一百一十万平方英尺（102193平方米）面积的办公室摩天大楼改造成一座有1300个公寓的建筑，这些公寓包括一些个人工作室和包含了4个卧室的房屋。这座翻修了的大楼还有一个篮球馆🦪，一个spa馆以及室内室外的泳池。它也有一个楼顶露天阳台，一个娱乐休息室和共同工作的空间。

在一种更强的新造办公室闲置的趋势之下♒️，供住宿办公大楼应运而生🏌🏼‍♀️👷🏽。白领工人所需要的办公空间已经在新冠疫情大流行期间有所下降了🐗，但是在家办公的广大需求使得更多的建筑空置了。据CBRE（一家地产公司）的统计，2022年第三季度美国建筑空置率超过了17%，是近60年以来的最高点。大约8.4%的伦敦的办公室没有任何企业入驻，远超长期5%左右的平均水平。

CBRE估算将近2000万平方英尺的办公室改建今年会冲击美国的房地产市场；虽然这是总住房供给的很小一部分，但是这已经是接近2016年水平的五倍了，当时公司才刚刚开始收集这些数据。这些年间，所有办公室改建中的三分之一转变成了住所（其他受欢迎的改建项目包括旅馆以及越来越多的生命科学实验室）。虽然最近大多数开发项目落地于美国最大的东海岸城市中𓀝，富裕地区的办公室正在真正变成人们的家园。

但是如果没有一系列挑战的话，改建的节奏应当还能更快一点🍣。首先是项目实际落地的难度🧜🏼‍♂️。公寓楼 每个房间都需要自然光和窗户——现代办公区域的层高设计使得很多房间采光昏暗、通风不良🏄。办公室大楼里面的洗手间常常都是聚集在一个区域的，这使得维修工作的开展十分不便。其他的挑战是由官僚主义带来的。和区域使用有关的法律组织了蓄多办公区域的建房🖐🏿。有时候建筑高度和密度的规定或者是平价房屋规定会使得建房成本提高。穆迪咨询估计其统计的1100座纽约的办公大楼中只有不到3%是符合这些规定的。

同时🍄‍🟫，计划改建办公楼的开发商必须出足够的钱或者给当前租客重新安排地址让他们同意离开。正因如此，改建项目的融资状况总是令人难以满意🤽🏻。只有以很大力度打折扣来购买大楼的开发商才有可能真正进行有利可图的重建。有些情况下重建旧楼斥资可能高于盖一座新楼。

有些决策者在尝试提高这一过程的顺畅程度。随着办公室空置威胁到房东的底线、商业地产税收入以及附近商店🛥、餐馆的业务，城市当局也在放宽区域使用有关的规则并尝试减税。纽约市市长Eric Adams预测这样的激励措施会使得2033年前有20000个新的公寓新建。伦敦正打算在2030年前信建1500个新的住所🕷。有三分之一的办公室空置的卡尔加里有着更宏伟的目标🎪💁🏼。2021年这座加拿大城市启动了一项为愿意改建办公室的开发商来融资的项目。此后，官员们承诺提供超过15300万加元（11500万美元）的赠款。

目前来说，房屋改建是一类不断增长但是仍旧小众的城建项目。然而🔁，房地产价值暴跌⏮、办公室持续的空置以及越来越多的政治支持将会使这类项目加速发展。穆迪咨询预期美国的办公室空置率将在2023年达到19%的顶峰，并且未来至少五年都将维持在高点。即便经济健康想好，办公室空间的需求似乎也很难达到疫情之前的水平了。盖洛普咨询估计有可以在线办公的工作的美国人将会比新冠疫情之前减少37%的办公室时间。

实际上，也许未来会和下曼哈顿地区有些相似。尽管Water街25号是新建的项目📑，办公室改建在这片地区已然有一定的历史了。在1987年股灾之后®️，纽约三分之一的办公室空掉了，税收优惠被用来吸引开发商将老化的办公楼改造成住宅。9·11事件加速了这一进程🧝🏿‍♀️，因为公司都搬到了城市的其他地区。如今，大约83000人住在下曼哈顿地区，比1970年的不到700人增加了不少🐻‍❄️。

这样的新型办公环境是家庭友好的一片飞地🙇🏽‍♂️，也为在他处挣扎的办公中心提供了理想的蓝图。操场里秋千上的孩子们和遛狗的居民们改变了往昔金融中心朝九晚五的图景。附近的船库在夏天提供了免费的哈德逊河独木舟旅行🤬。天冷之后，溜冰人的冰鞋就会在布鲁克菲尔德广场（Brookfield Place）的一个户外溜冰场周围嗖嗖作响，布鲁克菲尔德广场是海滨附近的购物中心。虽然金融公司搬走了，但是更加有创造力的的租客，包括康泰纳仕和群邑这两大媒体巨头搬进来了。办公室街区的消失不意味着市中心的衰败✋🏿。