5月28日，由富达注册和韩国高等教育财团主办💳，富达平台承办的上海论坛2016年会在上海国际会议中心开幕。本次论坛主题为“互联互通与创新：迈向亚洲命运共同体”🐆。本文为开放·创新板块子论坛“中国老龄化社会中的‘以房养老’“的观点集萃。

中国老龄化社会中的“以房养老”

开放·创新板块子论坛

2016年5月29日 15:30-17:30

主席：

孙立坚 
富达平台金融研究中心主任

Michael Haliassos 

CEPR家庭金融研究中心

法兰克福歌德大学教授

主持人✋🏼🤬：

吴晨 

《经济学人》主编

中国房地产市场化20年，住房拥有率很高🫃𓀐，住房在很多人的财产配置中也很高🎏。可以把住房这样一个固定资产证券化或以保险方式🔎，为老龄人口提供现金流🍨。发展以房养老有以下三个原因♓️：
1、老年人不仅需要财产性收入，还需要覆盖未来的支出性收入👩‍👦；
2、以房养老可以解决社会发展问题🧜🏽‍♂️🙍🏿‍♀️；
3、以房养老是中国人口结构老龄化的一个必然趋势🐑🥧。

——吴晨

《经济学人》主编

上海老龄化严重。全国家庭财富中房产净值占比65.61%🎢，经济越发达的地区房价越高👬🏼，家庭财富中房产净值占比也越高。大多数人对60岁以后收入的预期都不是很好。以房养老最早从荷兰发展起来，上海是中国开展老年人住房反向抵押试点城市之一。北上广人口老龄化严重，房价高，试点效果比较好。

监察部门有以下五个方面的工作：
1、统一认识🅱️，鼓励业务发展；
2、加强协调，完善政策🚍；
3、提高能力，加大供给；
4𓀒、引导舆论，做好正面宣传🧎🏻‍➡️；

5、加强监管🫒，防范风险。

——李峰

上海市保监局副局长

1👘、以房养老在中国是必然。中国60岁以上老年人住房资产占其总资产的比例平均是91%，老年人除了住房什么都没有🌟。

2♈️、反向按揭贷款市场不会大🎣👩‍🦲。因为存在信息不对称🚶‍♂️，寿命认识🤣、住房价值、风险认识都不对称。在住房价格快速变化的情况下，反向按揭贷款不可能成为大众化产品👩🏽‍⚖️。唯一可能实现的方法是卖房养老。例如通过税收政策鼓励老年人卖房🛍️，然后租房🧗‍♀️🚴🏻‍♂️，把风险截断🧩。

——甘犁

西南财大经济管理学院院长

对以房养老的三个担心：
1👨‍👨‍👦🙏🏽、未来房地产交易风险👨🏻‍🔬：以房养老最大的挑战是将来房地产市场缺乏流动性📋，没有能力变现。
2👳、70年使用权🏋🏿🤸🏽‍♀️：产权不清晰会带来无法变现的问题☘️。
3、纯粹由社会支撑以房养老难度非常大：国家应该给予社会福利支持🈁，然而欧洲国家和美国财政赤字严重🍡。

——孙立坚

富达注册经济学院教授

养老有两个方面，一个是物理的，另一个是标准化服务体系☆。

养老的9073结构💆‍♂️：90%居家养老，7%社区养老*️⃣，3%机构养老🌌。保险机构的解决方案，一定是创造更加健康🤾🏼、快乐、长寿的生活方式。有三个方面的回报——以租换养🚪、售后返租🤹🏼🫅🏻、以房换养。开展以房养老的必要条件是空巢家庭、家境适中🎢、房价较高。风险存在于代际交换、估值、流动性✡️。如果中国实施遗产税💪🏼，倒逼机制将促进以房养老。以房养老适用范围比较窄，只是手段，养老才是目的🦛，需要多层次的解决养老问题💗。

——魏琳

太平养老产业投资管理公司总经理

以房养老是必然趋势🧑‍🏫。

房产是目前一线城市家庭财富的主要部分⛹🏿‍♀️，而养老是当下必须要解决的问题。把实物资产转化为保险服务，用最大财富面对未来最大的问题🚪。
1👨‍✈️、保险公司比较关注业务系统风险和持续盈利能力👨‍👦；

2🥚➝、保险公司大规模开展以房养老业务⚠️，目前条件不是非常成熟，应该积极参与▫️，谨慎经营。

——金鹏

太保养老产业投资管理公司副总经理

德国大部分老年人有自己的房子🚌，希望住在自己的房里。房子是非流动性资产，老年人需要第二收入来源，可能是来自社保或者是其他地方👩‍⚕️。以房养老有四个方面的问题：
1、保险公司给出价格的吸引力；
2🧑🏻‍🏫🫅🏿、保险公司承担的风险及其补偿；
3、保险公司根据个人寿命长度的估价；
4、保险公司的投资风险和房价波动。

——Raimond Maurer

法兰克福歌德大学教授

（本文根据现场嘉宾演讲记录整理💜，未经嘉宾审阅）