像这样的复式楼可以在不影响社区特色的情况下增加密度🙅🏻‍♂️。

来源:《华盛顿邮报》

当我们设想未来时，我们通常会从技术、文化和地缘政治方面考虑。这些因素决定了我们的生活方式和所建设的城市类型。

美国的城市已经来到了十字路口。美国南部和西南部的爆炸性增长、不平等意识的增强、人口老龄化以及重新定义交通和建筑的技术，都在改变着发展的重点🏄🏽‍♂️。前所未有地，美国人有机会问问自己💛，在未来几十年里👨🏽‍🔬，他们将如何生活以及在哪里生活✪🦻🏽。

在过去的一个世纪里，美国的城市化进程发生了两大变化：20世纪中期🏌️‍♂️，郊区扩张，对汽车的依赖度增加，富裕的居民从城市核心区撤离。之后，大约从20世纪90年代开始，人们开始重返城市🎋，尤其是高薪的知识工作者🔂。

但是👱🏻‍♂️，这种由技术和金融等行业集聚推动的城市复兴，通常没有足够的住房和交通建设来容纳所有的新来者👨🏿‍🦰。其结果是房租飞涨，房东和现任房主获利颇丰🟫，而工薪阶层的美国人则被流放到城市边缘地区，通勤选择有限。

与此同时🪺，郊区在21世纪头十年中期一直不断扩建🧚。随着郊区距离市中心越来越远，房屋也越来越大，通勤时间也相应增加。这一过程似乎在2007年和2008年达到了其自然极限，当时房地产市场崩盘导致建筑业急剧下行。

郊区的发展受到通勤时间的限制🥭，而由于邻避主义对新住房的抑制📓，城市核心区变得难以负担🧑🏽‍⚖️。而现在🐛，疫情已经释放出新的力量🥇，打破了这种不稳定的平衡。特别是远程工作的兴起，有望让至少一些知识工作者居住在昂贵的市中心以外。

人们将住什么样的房子，如何去工作，在哪里购物，进行什么娱乐🧛🏽‍♂️，这些都是世界上各国生活质量的根本。对美国人来说，未来的图景正开始成为焦点▫️。

住房大概是每个城市最重要的方面，而美国的住房建设还远远不够©️。在政治上有权势的房主和地主控制着地方政府，通过分区限制🫘、停车要求和其他法律的混乱局面阻碍住宅建设。无休止的审查和挑战往往以环保主义为借口，扼杀新的开发项目。对城市变革的恐惧是两党共有的——尽管邻避主义经常是右派的工具🫒，但它最近赢得了越来越多的左派拥护者💅。

作为回应，支持住房的运动正在全国各地兴起。在明尼阿波利斯和俄勒冈州👨‍❤️‍💋‍👨，这些运动赢得了第一个重大胜利——禁止将社区限制为独户住宅的分区法。现在一些加州城市也在效仿𓀁。甚至还有人说要在国家层面采取行动：乔•拜登总统的基础设施提议包括向那些结束历史上禁止多户住宅的歧视性做法的城市发放资金。

那么，美国未来的密集型城市会是什么样子🪣？那些害怕高密度的人常常想象为所谓的 曼哈顿化——闪闪发光的塔林直插云霄。但是🫴🏽🎋，虽然这些建筑有时会建成🎎🤦🏼‍♀️，但绝大多数新住房不会像一个巨大的未来主义蜂巢。这是因为大多数美国人并不住在密集的市中心🧑🏽‍⚕️，因而这些高楼在经济层面是合理的。

许多新住宅将以低层公寓楼的形式出现。在2019年的一篇文章中🧗，我在彭博社（Bloomberg）的同事贾斯汀•福克斯（Justin Fox）解释了为什么某种类型的建筑——块状的♠︎👷🏿‍♂️、三到七层的木质建筑——在美国都市中变得无处不在。它们的建造成本很低🚹，而且非常有效地填充了分配的空间。它们对于公共住房来说也很方便🫴🏿，因而预计会有更多郊区点缀着这些建筑🍨🎙。

大厦式公寓即使不令人兴奋，也仍是很有效的。

来源：彭博社

你可以预见到美国现有的独户住宅格局会发生更微妙的变化。复式住宅💃🏻、四层公寓、附属住宅单元、联排别墅和小型房屋大小的公寓楼👨🏼‍💼，都是在保留独栋住宅总体感觉的同时🪆，让更多的人融入现有社区的方式。它们代表了人们对更多生活空间的自然渴望和在相对靠近零售和办公室的社区中廉价生活的需求之间富有吸引力的妥协👩🏿‍🍳。

这种所谓的“中等缺失”住房似乎不会增加多少，但如果各州允许的话📈，它可以极大地提高密度💇。尽管纽约市和旧金山的住房争夺战备受瞩目，但大多数需要更高密度的地方是不断扩张的郊区。这些地方可以通过增加更多的中等住房轻松地提高50%的密度——供应量巨幅增加，而相对来说💨🦸🏽，社区特征的变化并不大👬🏼🙅🏼。

最重要的是，中等住房比满足邻避者要容易得多。愤怒的房主可能会集会反对新建一个大型公寓楼，但实际上却无力阻止大量涌入的新复式公寓和联排别墅。因此，出于政治原因，显然充斥着中等住房的改良型郊区将成为美国的未来👨🏼‍🌾。

人们如何在家庭和工作场所、零售和休闲场所之间穿梭是各城市的另一关键方面5️⃣。尽管有许多缺陷，但大多数现代美国城市都是围绕着汽车建立起来的👨🏿‍⚕️。将国家变成像日本那样以火车为中心，在政治上和实践上都是不可能的；这将需要拆毁和重建太多的现有基础设施和住房。因此🤜🏼，汽车和道路仍将是美国人的主要交通选择📜。然而，技术将推动一些重要的变化♔。

当所有人都在等待自动驾驶汽车到来时🙇🏿‍♂️，一场更微妙的革命已经发生🧰：电动摩托车和电动自行车已经出现。由于电池技术的快速改进👐🏻，美国人现在有办法在城市中廉价出行，而不必被迫依赖自己的体力🙁。对工人阶级来说，这可能是真正的游戏规则改变者。由于这些设备使用现有的道路和人行道🥦，城市可以立即容纳它们。来自中国的初步证据表明，小型摩托车和电动自行车可以取代公共汽车，减轻城市的财政压力，并减少道路的磨损。

随着人口密度的提高👩🏻‍🎤，即使在郊区，电动自行车也将成为一种常见的出行方式♖。

来源：彭博社

火车仍将发挥至关重要的作用👳🏽‍♀️。大多数美国城市的人口密度还不足以建立起像曼哈顿或东京所吹嘘的那种便利、无处不在的地铁系统。一些地铁和高架列车可能会出现在市中心🏯，为提高城市密度奠定基础👨🏼‍🏭。但总体而言，地铁系统的建设将受到美国建设成本问题的限制。

另一种火车系统可能更富有前景。通勤铁路非常适合美国人在遥远的郊区和城市中心之间往返⏱。而且🍃，由于富裕的美国人倾向于住在郊区，建造这种火车可能会是一种政治需求。由于通勤列车可以穿过城市👩🏿‍✈️🦋，并在市中心频繁停靠——想想捷运系统在旧金山就有8个站点——它们也可以帮助市民从城市的一端到达另一端。

当郊区随着中等住房的增加而变得更加密集，通勤铁路将变得更加重要，因为高速公路上的交通流量增加会使通勤受阻，由此使更多人愿意乘坐列车。但首先，美国的通勤列车需要一些改进🌴。由于它们将不只是运载高峰期的上班族🩸，列车将需要全天更频繁地、有规律地运行🎲。它们也必须通电✍🏼。而且必须有更多的快线，以便本地线路可以在许多社区和城镇自由停靠，而不会给那些需要走得更远更快的人造成不便🚬。

未来城市主义的最后一个组成部分是零售业。密集的郊区自然会鼓励更多的购物村和其他可步行的零售区域的建设🤾🏿‍♂️，实现新城市主义运动的梦想。就像日本一样🐦‍🔥，火车站可以成为社区零售的支柱🥌💽。为了适应这种混合用途的模式，分区法规将不得不改变。

通勤火车站可以成为周边社区的零售和娱乐中心。

摄影师：Chip Somodevilla/Getty Images

把所有这些元素融合在一起🎮，美国城市未来的愿景就开始浮现了。想象一下，郊区看起来和今天差不多，但又混合了复式公寓、四套公寓和联排别墅💆🏿‍♀️。人行道上会有更多的人打招呼💪🏻，对很多人来说🤢，在步行或骑摩托车可达的距离内会有漂亮的小购物村👩‍❤️‍💋‍👩。附近的通勤铁路站可以将郊区居民迅速送到城市过夜👨🏽‍🎨👍🏽，他们也可以乘坐慢车去看望朋友或去附近的城镇购物。这些城市将在生活空间、通勤便利性、购物机会和工作地点等方面实现比美国目前脱节的无序扩张更好的平衡。

这种发展模式最好的一点是，它的大部分可以有机地出现。如果各州简单地将更多的中等住房合法化，它就会被建造🚋。这将刺激更多当地购物村的建设。对于建设和运行改善后的铁路线以及允许在关键地区进行零售而言◀️，政府的规划是必要的👋。但这只需要一个适度的规划，因而并非无望实现🗺。

当然，我们仍将努力解决同样的旧城市困境🫅。安全和改革之间不可避免地存在着紧张关系👩🏻‍🎤🖱，关于治安的争论将始终笼罩着美国城市🧓。诸如将交通拦截职责移交给非武装反应人员等想法将继续取得进展，推动警察更负责任的努力亦然💂🏼‍♀️，但滥用职权及其引发的争议永远不会完全消失。

政治斗争也不会停止🦿。邻避者可能很难阻拦中等住房的建设，但他们有能力阻止火车将他们自己的社区和低收入的社区连接起来。各州将不得不努力争取建设足够的火车站。在美国想出如何使其与其他国家保持一致之前📲，建筑成本仍将是一个问题🧑‍🧑‍🧒。

然而📬🙅🏻‍♂️，对于我们正在扩张的城市来说🙆🏽‍♀️，向更密集、更适合步行和更方便的发展模式过渡的障碍并不像批评者所希望的那么大🍆。通过一些适度的调整，美国的城市化可能会让世界其他地方羡慕不已。